Opinión: liberar a las GSE de la tutela

Nov 16, 2023

Después de la reciente y extraordinaria demostración de fuerza que defendieron los cambios en las LLPA por parte de los reguladores federales y sus amigos, el riesgo del bosque a través de los árboles sigue estando enfocado para mí.

Una de las grandes preocupaciones que tengo, como ex regulador y ex director de una importante asociación comercial de la industria, es el riesgo negativo de mantener a las GSE en tutela por más tiempo. Para mí, es realmente una pregunta sobre el menor de dos males.

Cuál es el mayor riesgo para la vivienda: una serie interminable deFHFA directores que cambian de asiento con cada administración política y luego proceden a jugar con la política en busca de prioridades políticas? O, el riesgo de liberarFannieyfreddiesin legislar con firmeza algunas de las reformas por las que yo y muchos otros abogamos, desde los primeros años de la tutela?

No se equivoquen al respecto, me senté firmemente atrincherado durante años oponiéndome a la multitud de "recapitulación y liberación", hasta el punto en que los campos en ambos lados del tema estaban en una guerra casi campal. ElAsociación de banqueros hipotecarios argumentó que la reforma del Congreso debería preceder a cualquier esfuerzo por liberar las GSE. De hecho, testifiqué frente al Congreso en 2017 afirmando tal cosa.

Pero hoy veo los riesgos de dejar que esto se alargue a perpetuidad sin resolución. A medida que cada director sucesivo de la FHFA asuma el rol, la industria, los posibles propietarios de viviendas, los prestamistas y más enfrentarán el riesgo de que las GSE implementen una serie de iniciativas de políticas en cascada a instancias de la FHFA, independientemente de las protestas que puedan surgir de la personal respectivo en cualquiera de las GSE.

Si bien lo último fue esta estructura de precios de LLPA claramente manipulada y el intento ahora fallido de un tope de DTI, la lista de tarifas agregadas a viviendas de 2 a 4 unidades, segundas viviendas, refinanciamientos con retiro de efectivo y más parece estar enfocada en objetivos políticos y no riesgo real.

De hecho, MBA argumentó tradicionalmente que las tarifas g y otros métodos de fijación de precios en las GSE solo deben reflejar los riesgos reales de los préstamos y no deben usarse para otros fines. Antes del colapso de Fannie and Freddie, antes de 2008, las GSE otorgaban precios preferenciales a sus principales vendedores en lo que se conocía como acuerdos de "alianza". La diferencia de precios entre un vendedor grande y uno pequeño fue significativa.

Recuerdo que al principio de mi carrera en MBA llevé a tres directores ejecutivos de bancos hipotecarios independientes a reunirse con el entonces director interino de la FHFA, Ed DeMarco, para argumentar en contra de cualquier disparidad de precios basada en algo que no sea el riesgo real del préstamo. Y DeMarco respondió, eliminando casi por completo las diferencias de precios durante su mandato.

Pero hoy tenemos más de qué preocuparnos. Verá, los cambios de LLPA, si bien tuvieron un impacto pequeño, fueron solo parte de la pendiente resbaladiza de ajustar tarifas y políticas para hacer que las GSE hagan negocios de manera diferente y para que se centren más en los compradores de vivienda de nivel de entrada.

ElInstituto Urbano publica un libro de gráficos mensual que está repleto de datos increíbles sobre nuestro mercado. En la publicación más reciente de mayo, muestran lo difícil que es para las GSE ampliar el acceso a las minorías que constituyen una parte significativa de los nuevos compradores de vivienda por primera vez.

Como muestra el gráfico anterior, es elginny maeprogramas,FHA en particular, que empequeñecen por completo los esfuerzos de las GSE en este sentido. Y si bien estos modestos cambios en las LLPA podrían ayudar, hay mucho más que impide la capacidad de las GSE para ser eficaces en esta área.

Pero la FHFA no se ha detenido ahí. Existe la implementación de objetivos enfocados en LIP (préstamos para compras de bajos ingresos) y VLIP (préstamos para compras de muy bajos ingresos) que podrían resultar en una serie de distorsiones no intencionales en los precios y la disponibilidad de crédito. Todo está en sus objetivos de asequibilidad y, aunque es complicado, ya podemos ver distorsiones.

Los objetivos, que se muestran en el gráfico anterior, son claros, pero si observa cómo las GSE se han desempeñado históricamente frente a estos números, el hecho es que hay muchos años durante la última década en los que estos objetivos se habrían perdido.

Pero ahora las cosas están cambiando. Las GSE están utilizando la ventanilla de efectivo para comprar más de estos préstamos LIP y VLIP, lo que reduce la eficacia de la ventanilla de efectivo para otros fines. Estamos viendo que las GSE comienzan a reducir selectivamente el volumen de compras de alto saldo para mejorar los porcentajes.

En el transcurso de 2022, parece que Freddie pudo haber comenzado a ofrecer incentivos de precios a clientes seleccionados para préstamos de compra ocupados por el propietario con saldos más bajos y también permitió a los clientes con un mayor número de estos préstamos aumentar sus porcentajes de entrega.

Fannie Mae, por otro lado, parece haber exigido a los clientes que simplemente entregaran una combinación representativa de préstamos VLIP y LIP a ambas GSE. Dado que Fannie Mae tuvo porcentajes de entrega más bajos con clientes seleccionados que tenían más préstamos de saldo más bajo, creen que no cumplieron con algunas de las metas de vivienda de la empresa para 2022.

La necesidad de alcanzar los objetivos está obligando a las GSE a reducir la capacidad de los vendedores para entregar lo que el mercado soportará y, en cambio, entregar a la mezcla los objetivos que necesitan. El problema aquí es que están recurriendo a incentivos negativos.

Frente a un mercado que no está produciendo préstamos en los niveles aspiracionales de las metas actuales de VLIP y LIP, las GSE parecen haber dado un giro. Están pasando de incentivos positivos que podrían promover una mayor producción de préstamos para objetivos de vivienda, a ahora imponer desincentivos, tanto desde una perspectiva de precios como de volumen, que crean un impacto adverso en una mayoría significativa de los prestatarios de compra de GSE ocupadas por sus propietarios.

Dicho de otra manera, las GSE no son capaces de producir suficientes préstamos "numerador" VLIP y LIP, por lo que no tienen otra alternativa que tratar de reducir los préstamos "denominador" no VLIP y LIP en un esfuerzo por lograr los índices establecidos por la FHFA.

Mire, las GSE siempre han tenido objetivos de vivienda asequible. Lo que ha cambiado es que ya no tienen una cartera retenida que se pueda usar para ayudar a cumplir estos objetivos a través de compras al por mayor. Pero lo que es más importante, esta nueva estructura está forzando distorsiones de precios que ya estamos viendo descaradamente a través de la estructura LLPA, pero aún más a través de cambios en el uso de la ventana de efectivo, desincentivos para que los vendedores reduzcan los préstamos de mayor saldo y más.

Todo esto conducirá a perjudicar a los principales prestatarios a los que las GSE siempre han servido.

Como se muestra arriba en el gráfico que muestra la combinación de GSE con otras fuentes, tal vez debamos pensar de manera diferente aquí. Sí, las metas razonables tienen sentido para las GSE. Pero todos los programas dentro de Ginnie Mae todavía eclipsan cualquier capacidad que las GSE tengan para cambiar significativamente el mercado.

Pero la pregunta más importante que todos debemos hacernos es la siguiente: ¿es el menor de los males la necesidad de liberar a las GSE de la tutela y permitirles regresar a un entorno empresarial más autogestionado? Esto disminuiría la capacidad de su regulador para utilizar estas dos empresas con fines políticos, lo que podría distorsionar el mercado de formas que, en última instancia, son más dañinas que cualquier ganancia que puedan obtener en el camino.

Para mí, he doblado esta esquina. Las GSE son demasiado importantes como para manipularlas demasiado de manera que puedan perjudicar la ejecución para el comprador de vivienda tradicional en estos programas. Hay otras formas de apoyar explícitamente los objetivos de vivienda asequible. Esto para mí es una pendiente demasiado resbaladiza.

Mientras veo el bosque a través de los árboles, me enfrento a una nueva conclusión. Necesitamos liberar a las GSE de la tutela lo antes posible. Hay mucho en riesgo para el sistema de financiación de la vivienda con el tiempo a medida que erosionamos sus modelos comerciales centrales con fines políticos.